Blog/Építkezési hírek
Meghosszabbítják az 5%-os lakásáfát 2027-re: mit jelent ez az építkezőknek?
2026. október 19.
Olvasási idő: 12–15 perc · Kategória: Építkezési hírek
Akár 10–20 millió forint különbséget is jelenthet egy új családi ház építésénél az 5%-os kedvezményes lakásáfa fennmaradása. Magyar Péter miniszterelnök 2026. október 19-én bejelentette: a kormány 2027-ben is megtartja az új lakások építésére és vásárlására vonatkozó 5%-os áfakulcsot.
Az elmúlt időszakban az egyik legnagyobb bizonytalanságot az jelentette, hogy mi történik a kedvezményes lakásáfával 2026. december 31. után. A korábbi szabályozás eddig az időpontig biztosította általánosan az 5%-os adómértéket a megfelelő feltételekkel értékesített új lakóingatlanokra. Bár egyes beruházásoknál az átmeneti szabály 2030 végéig is lehetővé tette a kedvezményt, az újonnan induló projekteknél nyitott kérdés volt, megmarad-e.
Ez a bizonytalanság most jelentősen csökkenhet. A bejelentésről a Portfolio is beszámolt 2026. október 19-én.
A 2027-es hosszabbítást egyelőre bejelentették. A részletes jogszabályi feltételek még nem ismertek. A cikk a hatályos szabályt és a bejelentés várható következményét külön kezeli. Nem adótanács.
1. Miért ennyire jelentős az 5%-os lakásáfa meghosszabbítása?
Magyarországon az általános forgalmi adó 27%. Az új lakóingatlanok meghatározott körére az 5%-os kulcs 22 százalékponttal alacsonyabb.
Egy nettó 60 millió forintos új családi háznál, ha az ügylet teljes egészében az 5%-os kulcs alá tartozik, a bruttó összeg 63 millió forint. Ugyanez 27%-os áfával 76,2 millió forint. A különbség 13,2 millió forint.
A kedvezményes áfa ezért nem csak adótechnikai kérdés. Közvetlenül befolyásolhatja, milyen méretű, felszereltségű és energiahatékony otthont engedhet meg magának egy család. A tényleges megtakarítás mindig a szerződés tartalmától és attól függ, hogy az ügylet mely része tartozik az 5%-os kulcs alá.
2. Konkrét számok: mennyit jelent az 5%-os áfa?
Azonos nettó érték mellett ennyi a bruttó különbség. A számítás feltételezi, hogy az ügylet egésze az egyik vagy a másik kulcs alá tartozik.
| Nettó érték | Bruttó, 5% | Bruttó, 27% | Különbség |
|---|---|---|---|
| 30 millió Ft | 31,5 millió | 38,1 millió | 6,6 millió |
| 40 millió Ft | 42 millió | 50,8 millió | 8,8 millió |
| 50 millió Ft | 52,5 millió | 63,5 millió | 11 millió |
| 60 millió Ft | 63 millió | 76,2 millió | 13,2 millió |
| 70 millió Ft | 73,5 millió | 88,9 millió | 15,4 millió |
| 80 millió Ft | 84 millió | 101,6 millió | 17,6 millió |
| 100 millió Ft | 105 millió | 127 millió | 22 millió |
Tájékoztató számítás. Nem jelenti azt, hogy minden ház, munka vagy telekvásárlás automatikusan 5%-os áfával adózik.
A különbség nagysága a nettó értékkel együtt nő:
Egy 80 milliós teljes költségkeretnél a kedvezményes adózás döntően befolyásolhatja, mennyi jut hőszigetelésre, nyílászáróra, fűtésre és a későbbi rezsire. Az 5%-os kulcs így nemcsak az induló árat, hanem a műszaki színvonalat is érintheti.
3. Mi változik a 2027-es bejelentéssel?
A hatályos szabály szerint a kedvezményes lakásáfa általános alkalmazása 2026. december 31-ig biztosított. A NAV tájékoztatása szerint bizonyos feltételekkel 2030. december 31-ig is megmaradhat, ha a beruházás eléri az előírt mérföldkövet.
Építési engedély véglegessé válása 2026. december 31-ig.
Régebbi szabály szerinti egyszerű bejelentés legkésőbb 2024. szeptember 30-ig.
Újabb szabály szerinti egyszerű bejelentés tudomásulvétele 2026. december 31-ig.
A pontos feltétel az adott építési eljárástól függ. Egy családi ház telekválasztása, tervezése és engedélyezése hónapokig tarthat. Lejtős terep, hiányzó közmű vagy helyi előírás miatt sok család nem biztos, hogy 2026 végéig eléri a mérföldkövet.
Ha az elfogadott törvénymódosítás a kedvezmény általános alkalmazását 2027-re is kiterjeszti, az új beruházásokat nem kellene mindenáron a 2026. december 31-i határidőhöz igazítani. A család a telekre, az alaprajzra és a technológiára figyelhetne. A kivitelező számára kiszámíthatóbb lehetne a következő évi megrendelés.
A lényeg nem csak az 5% fennmaradása, hanem a hosszabb távú tervezhetőség. A bejelentés pontos tartalmát a végleges jogszabály határozza meg. Addig a hatályos előírás az irányadó.
4. Kik jogosultak az 5%-os lakásáfára?
Új családi ház
Megfelelő feltételekkel olyan új, egylakásos lakóingatlan értékesítésére alkalmazható, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert. A terület önmagában nem elég: az ügyletnek a további áfafeltételeket is teljesítenie kell.
Társasházi lakás
Többlakásos lakóingatlanban kialakított új lakásnál az általános korlát 150 négyzetméter. A rozsdaövezeti akcióterületekre külön rendelkezés vonatkozik.
Mi számít újnak?
Új lehet az a lakóingatlan, amelynek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg. Bizonyos feltétellel a már használatba vett, de két éven belül értékesített ingatlan is ide tartozhat. Forrás: NAV.
Nem minden munka
A kedvezmény nem általános építőanyag-áfacsökkentés. Aki külön veszi az anyagot és külön bízza a szakmákat, más áfakezeléssel találkozhat, mint egy új lakóingatlant létrehozó generálkivitelezésnél.
5. Miért lehet előnyös a generálkivitelezés?
A NAV értelmezése szerint a kedvezményes kulcs alkalmazható lehet olyan építési-szerelési munkára, amelynek eredményeként a vállalkozó a megrendelőnek új, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlant hoz létre, és az ügylet az áfatörvény szerint termékértékesítésnek minősül. Ez tipikusan generálkivitelező vagy fővállalkozó mellett fordul elő.
Önmagában az, hogy egy céget generálkivitelezőnek hívnak, még nem teszi 5%-ossá a szerződést. Az ügylet tényleges tartalmát kell nézni.
- Egy szerződésben rögzíthető a műszaki tartalom, a vállalási ár, a fizetési ütem és a határidő.
- Kevesebb külön vállalkozói kapcsolatot kell összehangolni.
- Már a tervezés elején vizsgálható, hogy a konstrukció megfelel-e az 5% feltételeinek.
A Kész Házaknál nem csak egy négyzetméterár alapján érdemes dönteni. A teljes beruházás pénzügyi és műszaki tartalma számít. A készültségi szintek ebben adnak támpontot.
6. Mit jelent ez a modern, könnyűszerkezetes és SIP-házaknál?
Az előregyártott szerkezet, a korszerű faváz és a SIP-panel szervezettebb, gyorsabb építést tehet lehetővé. A Kész Házak kínálatában az MGO SIP és az OSB-alapú SIP is megtalálható. Ezek a technológiák megfelelő tervezéssel méretpontosságot, kedvező hőtechnikát és átláthatóbb építésszervezést adhatnak. A részletek a technológiák oldalán vannak.
A szerkezet önmagában nem garantál alacsony teljes költséget. Az alapozás, a nyílászáró, a gépészet, a villany és a burkolat ugyanúgy jelentős tétel. Az 5%-os kulcs és a korszerű technológia együtt teheti lehetővé, hogy versenyképesebb teljes költség mellett magasabb műszaki színvonalú otthon szülessen.
Mobilház nem válik automatikusan az áfatörvény szerinti új lakóingatlanná. A gyárban készült vagy helyszínre szállított épületet az adott konstrukció alapján kell megvizsgálni. Már az első egyeztetésen tisztázni kell, állandó lakhatásra szolgáló családi ház, üdülő vagy más rendeltetésű épület a cél.
7. Fellendülhet az építőipar?
Egy új ház nemcsak a kivitelezőt érinti. Építész, statikus, gépész, villamos tervező, anyaggyártó, kereskedő és fuvarozó is dolgozik rajta. Ha több család dönt az építés mellett, a megrendelés a teljes láncban nőhet.
A KSH 2026 első félévére ezt közölte:
6 278 új lakás
22%-kal több, mint az előző év azonos időszakában. Budapesten 2 224 készült el.
16 588 engedély és bejelentés
29%-os növekedés. A Pest régióban, a budapesti agglomerációval együtt, 35%-kal nőtt az engedélyezett lakásépítések száma.
Forrás: KSH, 2026. I. félév. A hivatal arra is rámutatott, hogy a használatba vett lakások növekedése alacsony előző évi bázishoz képest következett be.
Ha az ügyfél az adó miatt bizonytalan, elhalaszthatja a szerződést. A kivitelezőnél ettől egyenetlen lesz a megrendelés. Ha az 5% hosszabb távon, kiszámítható feltétellel marad, a munka ütemezhetőbb, az előregyártásnál pedig a gyártás és a szerelés is jobban tervezhető.
8. Csökkennek majd a lakásárak?
Nem automatikusan. Az áfa csak egy része a teljes árnak. Az anyag, a munkadíj, a telek, a műszaki tartalom, a gépészet és a szabad kapacitás mind beleszámít. A kedvezmény inkább azt a drágulási kockázatot mérsékli, amelyet a 27%-ra való visszatérés jelentene.
Ha a kereslet hirtelen nő, és a kapacitás nem tart lépést, egyes helyeken magasabb munkadíj és hosszabb vállalási idő is lehet. Ezért marad kulcs a pontos műszaki tartalom és az átlátható árazás. Az árak a árak oldalon, a választott készültség szerint hasonlíthatók.
9. Fiatalok és az első otthon
A 2026. október 19-i bejelentésben a kormány az otthonteremtési támogatások átalakításáról is beszélt. A tervek között szerepel a Wekerle Plusz program, amely a jelenlegi Otthon Start helyébe lépne. A bejelentett elképzelés szerint az új lakásokhoz fix 3%-os, a használt ingatlanokhoz fix 5%-os kamatozású hitel kapcsolódna. A jogosultság és a finanszírozás részletei még további szabályozást igényelnek.
Néhány millió forint eltérés a teljes összegben a szükséges hitelt és a törlesztőt is megváltoztathatja. A hiteldöntést mindig a ténylegesen elérhető konstrukció és a saját költségvetés alapján érdemes meghozni. A lehetőségekről a finanszírozás oldalon is írunk.
10. Mire kell figyelni, ha valaki 2027-ben építkezne?
- Telek. Az övezet, a beépíthetőség, a közmű és a helyi előírás dönt. Külterület, zártkert és üdülőövezet külön vizsgálat. Az önálló építési telek értékesítése nem tartozik automatikusan az 5%-os lakásáfa alá. Adóköteles telekértékesítésnél a főszabály a 27%.
- Háztípus. Az alaprajz a későbbi élethelyzethez is igazodjon. A katalógusban több mint 800 típusterv van, a házkereső pedig szűkít.
- Technológia. Az árat azonos készültségi szinten és azonos műszaki tartalommal érdemes összevetni.
- Szerződés. Az ár, az adómérték, a műszaki tartalom, a teljesítés és a fizetési ütem legyen benne. A 2027-es szabály elfogadásáig ne csak a bejelentésre épüljön a döntés.
11. Gyakori kérdések
2027-ben is 5%-os lesz az új lakások áfája?
A 2026. október 19-i bejelentés szerint a kormány 2027-ben is fenn kívánja tartani. A pontos feltételt a végleges jogszabály adja meg.
Minden új családi házra vonatkozik?
Nem automatikusan. A rendeltetésnek, az alapterületnek és az ügylet minősítésének is meg kell felelnie.
Ha a telek már az enyém?
Saját telekre építésnél is lehet 5%, ha a generálkivitelező ügylet teljesíti a feltételeket. A telek tulajdona önmagában nem dönti el a kivitelezés áfáját.
Könnyűszerkezetes háznál is jár?
Igen, megfelelő feltétellel. Nem a technológia a döntő, hanem a rendeltetés, a besorolás és az ügylet jellege. Egy SIP-paneles családi ház is tartozhat az 5% hatálya alá.
Mobilházra is?
Nem minden esetben. Nem minden mobilház minősül az áfatörvény szerinti új lakóingatlannak.
A garázs és a kocsibeálló?
A garázsként vagy gépjárműtárolóként azonosítható részre általában 27% vonatkozik. A helyiségnek nem minősülő, nyitott kocsibeálló kezelése eltérhet, és az új lakóingatlannal együtt egyes esetekben 5% is lehet. A NAV 2026. április 23-án tett közzé tájékoztatót.
Ha 2026-ban szerződöm, biztos az 5%?
A szerződés napja önmagában nem garantálja. Számít a teljesítés, az előleg és az engedélyezés helyzete is.
Csak kulcsrakész háznál lehet?
A készültség önmagában nem elég. Egy részleges szerkezetépítés áfakezelése eltérhet egy új lakóingatlan létrehozására irányuló generálkivitelezéstől.
12. A Kész Házak véleménye
Naponta találkozunk olyan családokkal, akiknek megvan az alaprajzuk, a technológiájuk, néha a telkük is, és mégis a pénzügyi bizonytalanság tartja vissza őket. Az elmúlt hónapok egyik kérdése ez volt: mi történik, ha 2027-ben már nem alkalmazható az 5%?
A bejelentés ebben adhat megnyugvást. A kedvezmény önmagában nem helyettesíti a telek ismeretét, a jó alaprajzot, a szerkezet megválasztását és a teljes költségkeretet. Az építkezés akkor sikerül, ha a pénz és a műszaki terv már az elején összhangban van.
13. Több mint 800 típusterv
A megújult oldalon kisebb családi otthon, egyszintes ház, emeletes és prémium megoldás is van. Megnézhető az alaprajz, az MGO SIP technológia, a készültség, a tájékoztató ár és a szakmai videó. Lia, a virtuális asszisztens a választásban segít. Egyedi alaprajz alapján is vizsgálható a megvalósítás.
Típustervek · Házkereső · Technológia · Ajánlatkérés · keszhazak.com
14. Összegzés
A 2026. október 19-i bejelentés kedvezőbb pénzügyi és tervezési környezetet ígér az új otthont építőknek és vásárlóknak. Azonos nettó ár mellett az adókulcs egy több tízmilliós háznál 10–20 millió forintnál is nagyobb bruttó eltérést jelenthet. A következő kérdés az, hogy a jogalkotó pontosan milyen feltétellel hosszabbítja meg az 5%-ot.
A bejelentés kedvező fejlemény mindazoknak, akik 2027-ben szeretnének új otthont építtetni.
Források
- Portfolio, 2026. október 19. – a költségvetési bejelentés
- NAV – az 5%-os lakásáfa hatályos feltételei
- KSH – lakásépítés, 2026. I. félév
- NAV – a lakóingatlan-értékesítés adómértéke
- NAV, 2026. április 23. – tároló, garázs, gépjármű-beálló
A cikk 2026. október 19-én rendelkezésre álló információk alapján készült. Tájékoztató, nem minősül adó- vagy jogi tanácsadásnak. A 2027-es szabály részleteit az elfogadás és a kihirdetés után kell ellenőrizni.